现在，小阳春的新闻铺天盖地。
无论二手房还是新房，朋友圈到处充斥着火爆的气息。
认购截图、成交喜报持续刷屏。
但也有人质疑，这是真回暖，还是假繁荣？不会是“表演型”小阳春吧？
我们拿到一份贝壳内部的认购数据。
都知道，现在天津新房渠道中，贝壳的份额相当重，甚至有的楼盘签的还是贝壳独家。
所以，它的数据很具真实性。
透过这份贝壳数据，可以得出：
1）市场确实热了。
之前贝壳新房一周的认购量也就二三百套。
而最近两周都在600套以上，上周更是冲上700多套，卖出了一条上扬线。
现在全月贝壳认购量已突破2000套。
是2月份的5倍。
也比1月以及2025年12月等都高。
尤其红桥、河东涨幅最明显，一个暴涨1475%，一个大涨776%。
包括单盘的认购量，不少楼盘也已翻倍。
前两个月卖得最好的也就30多套，而本月已有2个盘卖到了80套及以上。
可见，这波阳春热行情实打实。
毕竟认购数据背后代表的是真金白银的付出。
2）热度只集中在少数热点盘。
贝壳渠道进驻的近300个楼盘中，认购量在20套以上的有59个，占比仅两成。
超过30套的有34个，占比约11%。
这说明，并不是所有楼盘都卖爆，小阳春的热度也呈分化状。
多半海水，少半火焰。
但幸存者偏见，朋友圈活跃的基本都是卖得好的楼盘。
所以才“满城尽是小阳春”。
整体看，能卖出高流量的，大致分三类：
➊现房特惠，以价换量
排在认购榜第一的中储城邦，就是典型，它也是本轮小阳春第一个抢跑的。
洋房第一弹，叠拼第二弹。
接连用降价来换量。
包括路劲太阳城壹号著区、西派国印能卖到50多套，中交春映海河、中交春风景里、中车中环学府30多套，信达听松花园30套……
也是因为价格特惠刺激。
中交春风景里单价1万5，77平米118万起；
中车中环学府一期1.88万-2万；二期1万9上下，90平米170万左右；
西派国印，高层2万-2.1万；
中交春映海河95平米250万起，140平385万起……
当然，有的盘不止有价格。
像路劲太阳城壹号著区，除了售价比原来便宜外，还是现房，带河东实验九年一贯制学校。
可以说，降价、现房、市区、学区，都占了。
目前99平米已售罄，106平米剩余房源也已不多。
➋靠学区，转学也能开绿灯
每年小阳春都是学区季，天津又是“学区城市”。
虽然和平、河西、南开，小学、初中转学，买二手房都需要提前持有满三年。
但都留了一个窗口——新房除外。
更厉害的是，开发商还在此基础上继续加码“开绿灯”。
创意之城，不限户籍，拿着网签合同就可入学/转学！1-2年级可直接转入天津新华中学河西学校，其他年级需河西统筹。
上周六该新政策一出，周末两天就卖了10套。
累计本月已认购54套。
梅江和悦同样有九年一贯制，也能不限户籍，拿着购房合同可入学、转学，转学小学今年大概率也能转入美塘小学。
中海学府源境1-3年级可直接转入桔林学校，其他年级统筹。
学区政策+价格优惠，这两个项目3月都已认购30多套。
其中，中海学府源境超一半的成交都是以教育上学为主。
建投誉河院热度也非常高，虽然不主打学区，但转学入学也有政策倾斜。
天津实验小学红桥学校&耀华中学红桥学校九年一贯制学校明年投用后，1-8年级均可凭购房合同入学、转学。
➌板块或产品有标签
二手房市场的成交活跃，也带动起一波置换潮。
天津金茂府本月已卖50多套。
一是板块势头猛。背靠西站，又是京津冀同城商务区，又是首都都市圈，桥头堡地位已经确定无疑，关键还有肉眼可见的建设速度。
二是产品够硬核，已经立住了标签。
这也是为什么项目卖的最好反而是132、138平米的小高，总价500多万。
要想博得改善下注，就得靠产品。
金地上湾玖峯、新城万青云启也是靠“地段+产品”破圈。所不同的是，前者靠产品色彩更重，后者更多是站上了板块风口。
金地上湾玖峯，是板块首个4.0新产品，架空层、会所、高得房，同时又产品低密，还有河北区少有的洋房。
在河北区一众卖高层的市场环境中，很占优势。
所以它100平米洋房卖得非常好。
新城万青云启，不止产品有后发优势，还成功借到了117大厦的势。
节后人气持续火爆。
到现在已经认购80套。
除此，上东金茂锦棠、城投时代之城也成交不错，已经认购了50多套。
中建理想城认购了47套。
三个盘的共性都是地处分界线上，可以换药不换汤。
时代之城属于“东丽的地、河北的房”，河北区改善过去没抗性。
上东金茂锦棠、中建理想城则都属于“超级新房”，典型的在分界线上做一流产品卖二流价格。
物美又价廉，所以流速一直很不错。
现在上东金茂锦棠101平米已基本没有房了，目前在售的最小户型是116平米，总价260万左右。
无论是靠价格，还是靠学区，抑或是靠产品或板块。
都印证了一点——
这波小阳春行情确实存在。
有需求的买房人，已经行动起来。
注：文中认购数据来自贝壳，仅供参考；文中面积均指建筑面积
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